Ringkasan:
Tentukan plafon harga lebih dulu lewat simulasi cicilan, lalu hitung biaya di luar DP seperti BPHTB dan notaris, supaya pencarian rumah tidak melebihi kemampuan bayar Anda.
Bandingkan tiga sampai lima rumah sekelas, survei pada jam berbeda, dan pastikan sertifikat serta izin bangunannya bersih sebelum uang tanda jadi berpindah tangan.
Manfaatkan kalkulator KPR, listing, dan pendampingan agen Brighton untuk mempercepat tiap tahapnya, lalu siapkan armada pindahan begitu tanggal serah terima kunci ditentukan.
Cara beli rumah untuk pemula sederhana urutannya: hitung kemampuan cicilan, bandingkan listing dan survei, lalu pastikan legalitasnya sebelum membayar apa pun.
Kebanyakan orang justru terbalik. Jatuh hati dulu, menghitung belakangan, dan kaget saat cicilan mulai berjalan. Berikut empat langkah yang bisa Anda ikuti, sampai kunci rumah ada di tangan.
Tentukan plafon harga sebelum membuka satu pun listing. Angka ini yang nanti menyaring semua pilihan Anda.
Di luar harga dan DP, masih ada biaya lain. Siapkan dana untuk BPHTB, notaris atau PPAT, appraisal, administrasi bank, dan renovasi kecil.
BPHTB adalah pajak yang ditanggung pembeli saat memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Tarifnya paling tinggi 5 persen dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP.
Untuk cicilan, bank umumnya memakai metode anuitas atau bunga efektif, bukan bunga flat. Ini gambaran pinjaman Rp400 juta bertenor 15 tahun:
|
Bunga per tahun |
Cicilan per bulan |
|
7 persen |
±Rp3,6 juta |
|
8 persen |
±Rp3,82 juta |
|
9 persen |
±Rp4,05 juta |
|
10 persen |
±Rp4,3 juta |
Selisih tiga poin bunga menambah beban hampir Rp700 ribu per bulan. Rencanakan dengan kisaran menengah, bukan angka terendah.
Soal DP, aturan Bank Indonesia memungkinkan LTV hingga 100 persen untuk rumah pertama sampai akhir 2026, meski bank biasanya tetap meminta 5 sampai 15 persen. Patokan amannya, cicilan tidak boleh melebihi 30 persen penghasilan bulanan.
Angka yang Anda pegang tentu berbeda. Cek estimasinya di kalkulator angsuran KPR Brighton, lalu ubah harga, bunga, dan tenornya sampai ketemu kombinasi yang masuk akal.
Kalau belum masuk juga, menyewa properti dulu lebih aman daripada memaksakan cicilan.
Dengan plafon harga di tangan, pencarian jadi lebih terarah. Di web atau app listing properti seperti Brighton, tiga jalur berikut bisa Anda tempuh bersamaan.
Portal properti. Paling praktis untuk membandingkan beberapa listing sekaligus. Buka kategori rumah dijual, lalu saring berdasarkan lokasi, harga, dan jumlah kamar.
Proyek baru dari developer. Cocok kalau Anda tidak keberatan menunggu. Cek fasilitas, akses jalan, dan status pembangunan di daftar perumahan baru.
Bantuan agen. Berguna ketika Anda tidak punya waktu menyisir sendiri. Titipkan kriteria rumah yang Anda inginkan lewat form titip properti Brighton, lalu agen bersertifikat yang mencarikan dan mengatur jadwal survei.
Sebelum survei pertama, buat dua daftar supaya tidak mudah terbawa suasana:
Wajib ada: lokasi, jarak ke kantor atau sekolah, jumlah kamar, budget maksimal, keamanan lingkungan.
Bonus kalau ada: taman, carport luas, dapur terbuka, kamar tambahan, halaman belakang.
Lalu bandingkan tiga sampai lima rumah sekelas di area yang sama. Tanpa pembanding, Anda tidak punya cara menilai kewajaran harga.
Rumah yang sudah ditata rapi mudah terlihat sempurna. Enam hal berikut justru yang jarang ditunjukkan:
Atap dan plafon: cari noda air, bekas rembesan, atau bagian yang menggelembung.
Dinding dan lantai: perhatikan retakan, cat mengelupas, dan lantai tidak rata.
Air dan listrik: buka keran untuk cek tekanan, tanyakan sumber air dan daya listrik.
Riwayat banjir: jangan hanya bertanya ke penjual, tanya juga tetangga atau satpam.
Akses jalan dan carport: cek lebar jalan, gang, gerbang, dan ruang parkir.
Lingkungan: datang dua kali di jam berbeda untuk menilai pencahayaan, keamanan, dan kebisingan.
Bawa meteran kalau Anda sudah punya furnitur besar. Ukur pintu, lorong, tangga, dan area parkir supaya tidak ada kejutan di hari pindahan.
Rumahnya cocok, harganya masuk, dan penjual mulai menyinggung tanda jadi. Justru di sinilah rem perlu ditarik, karena kerugian dari bagian ini tidak bisa diperbaiki belakangan.
Mulai dari sertifikatnya. Cocokkan nama pemegang hak dengan penjual, cek status PBB, dan pastikan tidak ada blokir, sengketa, atau hak tanggungan.
Dua istilah yang paling sering membingungkan adalah SHM dan HGB:
|
Aspek |
SHM |
HGB |
|
Masa berlaku |
Tidak dibatasi waktu |
Berjangka, dapat diperpanjang |
|
Status tanah |
Hak milik penuh |
Bangunan di atas tanah bukan miliknya |
|
Saat dijual kembali |
Umumnya lebih mudah |
Perlu cek sisa masa berlaku |
Soal izin bangunan, PBG kini menggantikan IMB. Jangan buru-buru curiga pada rumah lama ber-IMB, karena izin sebelum PP Nomor 16 Tahun 2021 tetap diakui sampai masa berlakunya habis.
Satu hal tidak bisa Anda pastikan sendiri: keaslian sertifikat. Pengecekan resmi dilakukan di Kantor Pertanahan, biasanya diajukan notaris atau PPAT sebelum transaksi. Agen Brighton di area Anda dapat mengarahkan prosesnya bila dibutuhkan.
Apa pun temuannya, tahan uang tanda jadi selama dokumen belum jelas. Kalau tetap membayar, pastikan syarat pengembaliannya tertulis di kuitansi.
Cara beli rumah yang aman selalu berjalan satu arah: hitung angkanya dulu, bandingkan dan survei, lalu pastikan legalitasnya sebelum uang keluar.
Anda tidak perlu mengerjakannya sendirian. Lewat Brighton App dan brighton.co.id, Anda bisa menyaring listing rumah, menguji angka dengan kalkulator KPR, sampai menitipkan kriteria rumah yang sedang dicari.
Begitu kunci diterima, sisakan tenaga untuk pindahan. Sesuaikan armada dengan jumlah barang dan akses jalan menuju rumah baru, lalu pesan kendaraannya lewat Lalamove.
UU Nomor 1 Tahun 2022, Pasal 45, 46, dan 47
PADG Bank Indonesia Nomor 30 Tahun 2025
UU Nomor 6 Tahun 2023
PP Nomor 16 Tahun 2021, Pasal 347
UU Nomor 5 Tahun 1960 (UUPA) dan PP Nomor 18 Tahun 2021